Exclusiva Forbes: Donald Trump ha mentido sobre la Torre Trump desde hace décadas

Por Dan Alexander

Durante décadas, la Trump Tower de Nueva York ha representado las distintas etapas en la vida Donald Trump: fue nueva y emocionante en la década de 1980; irrelevante en la década de 1990; famosa en el mundo de los reality shows en la década de 2000, y mundialmente conocida en la década de 2010, cuando le sirvió como plataforma de lanzamiento a la presidencia.

Ahora el edificio, al igual que su propietario, parece vacío y pasado de moda, de poco interés para la mayoría de la gente, excepto para los fiscales.

Las oficinas del Fiscal General de Nueva York y del Fiscal Federal de Distrito de Manhattan se han centrado en la Trump Tower como parte de sus investigaciones en torno a los esfuerzos de Trump para engañar a los acreedores sobre el valor de sus activos.

El Fiscal General presentó una demanda civil de US$ 250 millones en septiembre pasado, acusando a Trump, su negocio y sus subordinados de fraude. El fiscal federal, Alvin Bragg, heredó una investigación criminal relacionada cuando asumió el cargo el año pasado, pero dudó en presentar acusaciones y dos de sus principales fiscales renunciaron. La oficina de Bragg dice que todavía está investigando y es posible que esté esperando información adicional.

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FORBES tiene algunos datos extra. Desde principios de la década de 1980, mucho antes de la demanda de US$ 250 millones o las posibles acusaciones penales, hemos estado examinando varios aspectos sobre las propiedades de Trump y descubrimos tres nuevas piezas que podrían representar pruebas en su contra:

• Los registros de propiedad muestran que el magnate inmobiliario ha estado mintiendo sobre el desempeño financiero del edificio desde que abrió por primera vez en 1983.
• Los documentos de impuestos y préstamos indican que Trump mintió sobre la superficie de los espacios de oficinas y comerciales en la base de la propiedad (sin contar su mentira sobre el tamaño del penthouse del edificio, que FORBES expuso anteriormente).
• Partes de una grabación de audio de 2015, que publicamos aquí por primera vez, prueban que Trump estuvo personalmente involucrado en los esfuerzos por mentir sobre el valor del espacio comercial de la Trump Tower.

FORBES se acercó recientemente a la Organización Trump (TO, por sus siglas en inglés) para pedir explicaciones sobre varias discrepancias en sus declaraciones anteriores. Un abogado de la firma respondió pidiendo cuatro semanas para responder y explicó que el equipo legal “ya estaba bastante ocupado”.

FORBES concedió unos días extra pero luego un portavoz de la TO envió una declaración que no abordaba las discrepancias en declaraciones pasadas, sino que difería con el caso del Fiscal General. “El intento del Fiscal General de interferir con las transacciones de préstamos privados entre partes comerciales sofisticadas es completamente infundado y una extralimitación total”, dijo la TO en el comunicado. “No solo nunca hubo un incumplimiento de pago de los préstamos, sino que todos los préstamos están al día o se han pagado por completo en el curso ordinario de los negocios. De hecho, todos los bancos de Wall Street que emitieron estos préstamos se beneficiaron generosamente”.

Es cierto que Donald Trump ya se ha hecho cargo de algunos de los préstamos en cuestión en el caso del Fiscal General. Pero también es cierto que las últimas revelaciones de FORBES, combinadas con informes anteriores y montones de documentos ahora en manos de los fiscales, apuntan a una simple conclusión: la Organización Trump mintió sobre el valor de sus propiedades a los acreedores durante años, y aunque múltiples personas dentro de la firma participaron en esos esfuerzos, la persona en el centro del engaño fue Donald Trump.

La Torre Trump no se vendió tan bien como lo contaron

En 1978, el futuro presidente era solo un hombre de 32 años de Queens, con un padre rico y el deseo de hacerse un nombre en Manhattan. Para cumplir su ambición, se asoció con un equipo llamado Equitable Life Assurance Society, que poseía un terreno en la Quinta Avenida. Consiguió que varios prestamistas, incluido el de su padre, le prestaran a él y a su socio US$ 130 millones para que pudieran construir un rascacielos. Cinco años más tarde, Trump Tower abrió sus puertas con gran éxito, y el mismo Trump lo calificó como “el desarrollo inmobiliario más exitoso de los últimos tiempos”.

Para respaldar sus alardes, ofreció grandes números, diciéndole a FORBES que vendió el 85% de las unidades residenciales por precios que oscilaban entre los US$ 500.000 y los US$ 12 millones, antes de que se abriera el edificio. “Los apartamentos generarán US$ 268 millones, todas ganancias”, dijo. Repitió números similares a The New York Times, que también los publicó, citando en un momento “un estado financiero de un contador externo”. Los biógrafos hicieron referencia a las mismas cifras, que se consolidaron en la leyenda de Trump.

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Pero los números no eran ciertos. Una nueva revisión de los títulos de propiedad muestra que en 1983, el año en que se inauguró la Torre Trump, el expresidente y sus socios vendieron de hecho alrededor del 60% de los apartamentos, o 150 unidades, en el edificio. Aproximadamente 130 de ellos se vendieron por menos de US$ 500.000, y el más barato se vendió por solo US$ 130,000. El más caro se vendió por US$ 2 millones de dólares, una sexta parte del precio que afirmó Trump.

A finales de año, él y Equitable habían ingresado US $ 45 millones, un buen comienzo, pero no lo suficiente como para pagar los US$ 130 millones que habían pedido prestado, y mucho menos para obtener cientos de millones en ganancias, como dijo Trump.

Los apartamentos finalmente se vendieron por un total de alrededor de US$ 125 millones, según los registros. Trump compró Equitable en 1986 y se quedó con la base del edificio, que albergaba espacios comerciales y de oficinas, incluidos algunos que usó para su propia empresa. También se quedó con el penthouse, adonde él y su familia se mudaron. Desde su oficina en el piso 26 y su apartamento en el 68, Trump manejó su negocio y su vida durante décadas.

Invitó a FORBES en múltiples ocasiones a su edificio, como parte de su muy publicitado esfuerzo por ascender en la lista anual Forbes 400 de las personas más ricas de Estados Unidos. La propiedad desempeñó un papel clave en el cálculo que hicimos para la lista durante décadas, ya que su espacio de oficinas y tiendas minoristas siguió siendo durante mucho tiempo uno de los activos más valiosos de Trump. “Trump dice 275 millones”, indican las notas de un reportero de 1997. “Mantuvo la propiedad del espacio comercial en las plantas bajas. Trump dice que esa parte arroja 18 millones de dólares al año”.

Otra mentira. Los aseguradores, al examinar el edificio casi al mismo tiempo, determinaron que la propiedad solo producía alrededor de US$ 6,3 millones de ingresos operativos netos anuales, según los registros de préstamos. Mientras tanto, un tasador determinó que el espacio valía solo US$ 65 millones, menos de una cuarta parte de la cifra sugerida por Trump. Para aquellos familiarizados con Trump, sus alardes sonaron ridículos. “Me reí mucho”, dice Barbara Res, quien trabajó con Trump de 1980 a 1998 y supervisó la construcción de la Trump Tower. “Quiero decir, no parecía que tuviera la cantidad de dinero que decía tener”.

Pero Trump se mantuvo a la ofensiva y, finalmente, ganó más dinero. En diciembre de 2006, llegó la noticia de que Gucci se mudaría a la Torre Trump, como parte de un acuerdo masivo que generaría más de US$ 15 millones en alquiler al año en promedio. Las ganancias aumentaron a US$ 16 millones en 2010, según los registros de préstamos. Dos años más tarde, Trump aprovechó la caída de las tasas de interés y refinanció la propiedad, reemplazando US$ 27 millones de deuda con un préstamo de US$ 100 millones, reduciendo su tasa del 7,4 % al 4,2 % en el proceso. Trump se fue con US$ 68 millones libres de impuestos.

Metros cuadrados a la carta

Lejos de estar satisfecho, siguió mintiendo. Afirmó que penthouse de 1.000 m2 tenía aproximadamente 2.800 m2, y cambió sus estados financieros para reflejar el tamaño real solo después de que FORBES lo expuso. Esa mentira se convirtió en una prueba clave tanto en el caso del Fiscal General como en la investigación del Fiscal Federal. Extrañamente, nadie parece haber profundizado en el hecho de que Trump también estaba lanzando números inconsistentes sobre los metros cuadrados del espacio comercial del edificio, que es mucho más valioso que el penthouse.

Trump firmó un documento que sugiere que había menos de 18,580 m2 rentables en el espacio comercial, pero los registros relacionados con un préstamo indican casi 19.974 m2. Un prospecto para un préstamo diferente cuenta con 22.668 m2. Un documento sometido a la ciudad enumera 23.876 m2, citando a otro documento, que de hecho minimiza aún más el espacio. Luego hay una declaración de Trump que indica que el espacio comercial es de 10.590 m2, aunque otra dice 4.273 m2. Con tanta información contradictoria circulando, es difícil determinar el tamaño real de la propiedad.

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Pero un lugar lógico para comenzar es el documento fundacional de Trump Tower, su declaración de condominio. Presentado en 1983, enumera los pies cuadrados de cada espacio en el edificio, incluido el espacio comercial. El documento dice que esa parte de la Torre Trump mide 21.832 m2, y una nota al calce explica que 4.923 m2 cubren elementos comunes como ascensores, baños públicos, áreas mecánicas, patios al aire libre y un pozo de alcantarillado. Resta el espacio común y te quedan solo 16.908 m2. Nunca se registraron enmiendas a ese espacio que sugirieran un cambio en los números.

Al apelar sus impuestos a la propiedad, la TO estableció la cifra en 21.739 m2. Aunque los documentos dejaban claro claro que una pequeña parte de ese espacio no se podía alquilar, la empresa parece haber utilizado los espacios comunes para sugerir que habían grandes vacantes en el edificio, lo que teóricamente disminuía el valor de la propiedad. Documentos fiscales de 2009 y 2010 establecían 21.739 m2 en la propiedad, pero decían que 4.180 m2 (el 19% del área) estaban vacantes. Las presentaciones posteriores, para los años entre 2011 y 2017, afirmaban que entre el 11% y el 22% de la propiedad estaba vacía.

Sin embargo, cuando la Organización Trump trataba con los acreedores, actuaba como si casi no hubiera vacantes. Un prospecto de préstamo relacionado con el refinanciamiento de 2012 decía que la TO estableció su tasa de ocupación en 92% en 2010; 99% en 2011, y 99% en 2012. ¿Qué pasó con todo el espacio “vacante” que figura en sus declaraciones de impuestos durante esos años? Parece haber sido incluido como parte del propio espacio de la Organización Trump, declarado en aproximadamente 6.967 m2 en el prospecto de 2012, o 2.787 m2 más de lo que sugieren los documentos fiscales de ese período.

FORBES trató de sumar el espacio que ocupaba la TO en el edificio, según el prospecto, para ver si llegaba a los 6.967 m2, pero solo encontramos alrededor de 4.552 m2. ¿Cómo aparentemente convenció Trump a sus prestamistas de que estaba ocupando casi 2.787 m2 de espacio adicional? Tal vez incluyó espacios comunes como parte del total de su empresa, lo que hizo que el edificio pareciera tener más metros cuadrados de oficinas y espacio comercial de lo que realmente tenía. De alguna manera, también encontró una manera de hacer creer a sus acreedores que los m2 de oficinas y tiendas minoristas sumaban 22.668 m2, mucho más de lo que sugería la declaración del condominio.

Un edificio sobrevalorado

La manipulación de números se trasladó a los estados financieros personales de Trump, que las autoridades dicen que pasó a los prestamistas. En esos documentos, el magnate de bienes raíces dio para la Torre Trump valores absurdos, como parte de un esfuerzo más amplio para hacer que el imperio Trump pareciera más valioso de lo que era. El engaño relacionado con el espacio comercial de la Trump Tower llegó a su punto máximo en 2015, cuando las declaraciones decían que el terreno valía US$ 881 millones, a pesar de que los tasadores lo habían valorado en aproximadamente la mitad de esa cantidad tres años antes, y las ganancias habían disminuido durante esos tres años.

Para justificar su altísima valoración, la TO basó su cálculo por completo en la venta de un solo edificio al otro lado de la calle, que se vendió a un precio por metro cuadrado calificado por publicaciones inmobiliarias como un “récord mundial” en ese momento. La TO luego aplicó esa métrica a la cantidad de m2 dentro de la Torre Trump. O al menos, a la cantidad de m2 que afirmaba que había en la torre.

Los registros internos muestran que la TO llegó a su valoración de US$ 881 millones al contar 22.854 m2 cuadrados de espacio en el edificio, aproximadamente 929 m2 más que la cifra que figura en la declaración del condominio. Luego, dividió esa cifra entre 4.273 m2 cuadrados de espacio comercial y 18.580 m2 cuadrados de oficinas, sin mencionar los espacios comunes. El resultado final: Trump, que tenía muchas razones para querer parecer más solvente ante los bancos, infló el valor de su propiedad en unos US$ 400 millones.

Trump involucrado personalmente en las mentiras

No hay duda sobre la participación personal de Trump en esto. Su estado financiero de 2015 es explícito: “El valor actual estimado de 880.900.000 (dólares) se basa en una evaluación del Sr. Trump junto con sus asociados y profesionales externos”. A lo largo de los años, líneas similares aparecieron en sus declaraciones infladas, en referencia a varios activos. Una vez testificó, bajo juramento, que revisa los estados de cuenta anuales con su director financiero, Allen Weisselberg, y que generalmente los tiene a mano en su propio escritorio. A pesar de las cifras absurdas que contienen los documentos, Trump también ha firmado papeles de su puño y letra certificando su veracidad. Y ha enviado personalmente los extractos a los bancos. “¡Ojalá quede impresionado!” dijo en una nota de 2011 al CEO de Deutsche Bank Securities.

Trump también encargó a sus empleados promover esas cifras. En una ocasión, Weisselberg le dijo a un reportero que el espacio comercial del edificio medía 23.876 m2, una cifra que también apareció en algunos documentos de la ciudad de Nueva York, pero que era más alta que la cifra que figura en los documentos de préstamos e impuestos. Pero nadie llevó las cosas tan lejos como Trump, como se hizo evidente en una entrevista con FORBES en septiembre de 2015, dentro de la torre.

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“Si quisiera vender la Trump Tower hoy, obtendría 2.500 millones de dólares”, dijo, duplicando aproximadamente la cantidad que Weisselberg había sugerido previamente a FORBES y triplicando la cifra que figura en su estado financiero inflado.

“Tratamos de decírselo a (otro reportero)”, saltó Weisselberg, tal vez olvidando que el número que le pasó al otro reportero era una fracción de la cifra que Trump ahora reclamaba. “Hay una (propiedad) comparable al otro lado de la calle por 1.800 millones. Me ignoró. Totalmente”.

“Eso se vendió por 1.800 millones, y es más pequeño”, dijo Trump, refiriéndose al edificio vecino Crown, que de hecho era casi 14.000 m2 más grande que su espacio en Trump Tower, según los propios documentos de la TO.

Declaraciones contradictorias

Luego, Trump aumentó el precio de venta del Crown Building, sugiriendo que solo sus fachadas comerciales tenían un valor de US$ 1.800 millones y lamentando la estimación mucho más baja que había sugerido FORBES. “Cuando esto se venda, el retail aquí se vende por 1.800 millones. ¿Y me bajaron a 469 millones?”, dijo Trump. “Es una broma.”

Más adelante en la conversación, uno de los reporteros le preguntó a Trump sobre las ganancias en su edificio.

Weisselberg saltó. “Mire la comparable”, dijo, refiriéndose a la reciente venta, a pesar de que la Organización Trump valuó su edificio anteriormente en función de su rentabilidad. “Tienes una comparable. Tienes una verdadera comparable”.

Pero Trump no pudo resistir una nueva oportunidad para inflar sus ganancias también. “¿Cuánto hará, 80 (millones)? ¿Setenta?”, le preguntó a Weisselberg, antes de responderse a sí mismo. “Hará 80, 90 millones este año”. El edificio en realidad ganó más de US$ 15 millones de ingresos operativos netos ese año, según los registros de préstamos e impuestos.

Las mentiras eran tan claras como interminables. Una continuación de la cruzada que durante años Trump llevó a cabo para convencer a todos (sus acreedores, los medios y el público) de que era miles de millones de dólares más rico de lo que realmente era.

Ahora que el Fiscal General de Nueva York avanza con su demanda civil, la pregunta más importante es si el Fiscal Federal de Manhattan avanzará con un caso penal. El Departamento de Justicia, que recibió una recomendación del Fiscal General para procesar penalmente a Trump, también podría presentar acusaciones en su contra, en teoría. Quienes conocen a Trump desde hace décadas ya entienden cómo respondería. “Culpará a todos los demás, culpará a Weisselberg, culpará a quien sea”, dice Barbara Res, la ejecutiva que ayudó a Trump a construir su torre más famosa. “Sabes, conociéndolo nadie tomó una decisión sin su aprobación”.