Amancio Ortega construyó silenciosamente la mayor fortuna inmobiliaria del planeta, abarcando todo, desde torres de oficinas hasta parques eólicos y extendiéndose desde California hasta Corea del Sur. También viene con importantes beneficios fiscales.
En noviembre, el multimillonario de ropa española Amancio Ortega pagó alrededor de 850 millones de dólares en efectivo por el histórico edificio de Canada Post en Vancouver, un extenso centro tecnológico que abarca toda una manzana de la ciudad con más de un millón de pies cuadrados de espacio de oficinas alquilado a Amazon. Rompió el récord de la mayor venta de oficinas de la historia en Canadá.
Además, esta compra supuso la decimotercera adquisición inmobiliaria del hermético fundador de Zara el año pasado. En total, el español, cuya fortuna asciende a 141.000 millones de dólares, gastó más de 3.000 millones de dólares el año pasado en 10 ciudades de 8 países, adquiriendo siete edificios de oficinas, dos hoteles, dos propiedades industriales, un complejo comercial de lujo y una torre de apartamentos, además de una participación del 49% en una importante empresa portuaria británica.
Cada vez más personas adineradas invierten miles de millones en bienes raíces. Larry Ellison, cofundador de Oracle, posee propiedades por casi 3.000 millones de dólares, incluyendo la isla hawaiana de Lanai, hoteles en California y Florida, además de una mansión en Palm Beach. Por su parte, el magnate de los fondos de inversión Ken Griffin ha desembolsado casi 2.000 millones de dólares en los últimos años en lujosas residencias en Florida, Francia, Londres y Nueva York.
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Pero nadie ha gastado tanto dinero en bienes raíces como Ortega. Desde que Inditex, la empresa matriz de Zara y la mayor cadena de ropa del mundo, salió a bolsa en la Bolsa de Madrid en 2001, Ortega, ahora de 90 años, ha invertido aproximadamente 24.000 millones de dólares en 216 propiedades en casi 100 mercados; ha conservado todas menos 10. Esto supera los 20.000 millones de dólares que, según las estimaciones, el fundador de Amazon, Jeff Bezos, ha invertido en su empresa de cohetes Blue Origin.
Forbes analizó minuciosamente documentos corporativos, registros de propiedad y comunicados de prensa en nueve países, además de datos de las bases de datos inmobiliarias Regrid y Real Capital Analytics, para reconstruir el imperio inmobiliario de Ortega. Su valor se estima en 25.000 millones de dólares y abarca más de 200 propiedades en 13 países. Esto lo convierte en el magnate inmobiliario más importante del mundo, con una cartera más valiosa que la de los promotores inmobiliarios más exitosos: el australiano Harry Triguboff (23.200 millones de dólares) y el estadounidense Donald Bren (19.200 millones de dólares).
Hijo de un trabajador ferroviario, Ortega comenzó su carrera como repartidor en una tienda de camisas a los 14 años. En la década de 1960, él y su entonces esposa, Rosalía Mera, costurera, empezaron a confeccionar vestidos y lencería en su sala de estar. Lanzaron Zara en 1975 e Inditex una década después. Se divorciaron en 1986, pero ella siguió vinculada a la empresa como miembro del consejo de administración hasta 2004 y como accionista hasta su fallecimiento en 2013.
Ortega comenzó a invertir en bienes raíces de forma significativa en 2001, el año en que Inditex salió a bolsa. Como parte de la OPV, vendió una participación del 13,5% de la empresa por 1.100 millones de dólares y poco después creó su holding, Pontegadea. A través de este, adquirió el Club Hípico Casas Novas, un centro ecuestre en su Galicia natal, donde su hija Marta aprendió a montar a caballo. Durante los siguientes 25 años, incrementó progresivamente su cartera inmobiliaria, utilizando en gran medida parte de los enormes dividendos anuales de Inditex —un total de aproximadamente 28.000 millones de dólares (después de impuestos) desde la OPV de 2001, según estimaciones de Forbes—, así como reinvirtiendo los ingresos por alquileres en nuevas adquisiciones.
PRINCIPALES ADQUISICIONES DE ORTEGA
1. Royal Bank Plaza, 916 millones de dólares
Toronto, Canadá | 2022
2. Canada Post, 855 millones de dólares
Vancouver, Canadá | 2025
3. The Post, 785 millones de dólares
Londres, Reino Unido | 2019
4. Troy Block, 740 millones de dólares
Seattle, EE. UU. | 2019
5. The Adelphi, 713 millones de dólares
Londres, Reino Unido | 2018
Según dos agentes inmobiliarios que han trabajado con la firma de Ortega y que hablaron con Forbes de forma anónima para expresarse libremente, Ortega suele adquirir propiedades emblemáticas al contado, sin deuda, y rara vez vende. Las cuentas anuales de Pontegadea de 2024, las más recientes disponibles, revelaron pasivos por tan solo 390 millones de dólares en toda la compañía. Eso representa solo el 2% de los activos, un nivel de apalancamiento prácticamente inaudito en el sector inmobiliario, sobre todo en propiedades comerciales.
“Es muy diferente a la mayoría de los inversores inmobiliarios, ya que parece tener una cantidad ilimitada de dinero”, comenta un agente. “Le gustan las inversiones de bajo riesgo; no busca comprar algo para reformarlo. Adquiere activos de colección, los mejores de su clase en el mercado. Se parece un poco más a un coleccionista de arte que busca las obras de arte más exclusivas”.
Algunas de sus adquisiciones más emblemáticas incluyen el rascacielos Torre Picasso de 43 pisos en Madrid (540 millones de dólares en 2011) y la emblemática Devonshire House con vistas a Green Park en Londres (671 millones de dólares en 2013), así como el complejo de oficinas Troy Block de 74.320 metros cuadrados, sede de Amazon en Seattle (740 millones de dólares en 2019), y el lujoso Royal Bank Plaza en Toronto (916 millones de dólares en 2022). Muchas de las propiedades de oficinas y locales comerciales de Ortega cuentan con grandes inquilinos de primer nivel con contratos de arrendamiento a largo plazo, como Amazon, Apple, Meta, Nike, Spotify y, por supuesto, Zara. También alquila almacenes a Amazon, FedEx, Home Depot y Walmart.
«Compran inmuebles defensivos, es decir, ubicaciones urbanas estratégicas e irremplazables que siempre tendrán la capacidad de alquilar espacio a largo plazo», afirma otro agente inmobiliario. “Estos inquilinos cotizan en bolsa y tienen una capitalización de mercado de miles de millones de dólares. No hay que preocuparse de que vayan a quebrar”.
Otra diferencia clave es el tiempo que conserva las propiedades. Según la base de datos inmobiliaria Real Capital Analytics, solo ha vendido 10 edificios. “Compran estos activos con la intención de conservarlos indefinidamente. Otros inversores suelen conservarlos entre cinco y diez años. Pontegadea no invierte en bienes raíces de esa manera; buscan flujos de efectivo a largo plazo”, añade uno de los agentes.
Esto también ayuda a proteger a Pontegadea de las grandes fluctuaciones en las valoraciones de las propiedades y de los cambios en la dinámica del mercado, especialmente en estos tiempos en que las propiedades comerciales, en particular los edificios de oficinas, se enfrentan a una recesión.
Ortega no se convirtió en el magnate inmobiliario más rico del mundo por su afición a los edificios y almacenes, sino por una astuta estrategia fiscal que le ha permitido ahorrar unos 800 millones de dólares en 25 años. Gracias a un impuesto sobre el patrimonio vigente desde hace décadas, sumado a un impuesto de solidaridad aprobado en 2022 dirigido a las fortunas millonarias, el efectivo inactivo supone un pasivo en España. Cada año, el 31 de diciembre, el gobierno español audita las cuentas bancarias de los ultrarricos para calcular su factura fiscal. El tipo máximo del impuesto sobre el patrimonio y de solidaridad es del 3,5% y se suma a cualquier impuesto sobre dividendos o plusvalías ya pagado. Se aplica a todos los activos y al efectivo, incluidos los de las sociedades holding.
Pero también incluye una exención importante para las empresas familiares, que permite a quienes cumplen con ciertos requisitos clave —poseer al menos el 5% de la empresa, ocupar un puesto de liderazgo y demostrar que se trata de una sociedad holding activa, como hace Ortega en Pontegadea— evitar impuestos siempre que el efectivo esté invertido en activos empresariales en funcionamiento y no inactivo en una cuenta bancaria.
Forbes estima que Ortega ha ahorrado alrededor de 800 millones de dólares en impuestos sobre el patrimonio desde 2001 al reinvertir sus dividendos en puertos, parques solares y eólicos, empresas de telecomunicaciones e infraestructura, así como en decenas de propiedades. «Este ha sido un factor clave en la expansión de la cartera inmobiliaria de Pontegadea», afirma Raquel Plaza, asesora fiscal de Blevins Franks, una firma de gestión patrimonial y fiscal con sede en Londres.
TORONTO, ONTARIO, CANADÁ: La famosa pared de cristal dorado del rascacielos Royal Bank Plaza, que Ortega adquirió en 2022. (Foto de Roberto Machado Noa/LightRocket vía Getty Images)
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Existe otra obligación tributaria que Ortega ha logrado mitigar hábilmente. Dado que posee su participación en Inditex a través de Pontegadea —y no directamente—, Ortega puede eludir el elevado tipo impositivo máximo del 30% sobre dividendos en España. En cambio, gracias a una exención para empresas nacionales que poseen al menos el 5% de su filial local durante más de un año —que se aplica a la participación de Pontegadea en Inditex—, paga un irrisorio 1,25% sobre esos enormes dividendos anuales. Antes de 2021, existía una exención total, lo que significa que Ortega probablemente no pagó ni un céntimo en impuestos sobre los dividendos anteriores, que ascendieron a casi 15.000 millones de dólares en dos décadas.
En total, esta exención le ha permitido ahorrar unos 7.000 millones de dólares en impuestos sobre dividendos en los últimos 25 años. Un portavoz de Pontegadea declaró a Forbes que Ortega y Pontegadea pagan impuestos sobre otras fuentes de ingresos y que los dividendos de Inditex se distribuyen a los accionistas con los impuestos ya pagados antes de la distribución, por lo que no se retiene ningún impuesto adicional para evitar la doble imposición.
A pesar de ser una de las mayores oficinas familiares del mundo por activos, Pontegadea cuenta con apenas 90 empleados repartidos en ocho oficinas alrededor del mundo. Su consejo de administración está compuesto por solo cuatro personas: Ortega; su segunda esposa, Flora Pérez Marcote; su hija, Marta Ortega, actual presidenta de Inditex; y el consejero delegado de larga trayectoria de la sociedad holding, Roberto Cibeira. Otro vicepresidente de larga trayectoria, José Arnau, dimitió del consejo en octubre. Un representante de Pontegadea declinó facilitar a Forbes la presencia de Ortega, Cibeira o Arnau.
En una inusual entrevista concedida al Financial Times en 2020, Cibeira afirmó que Pontegadea «no busca enormes beneficios», sino «inversiones que nos protejan, que generen un flujo de caja constante y que mantengan el valor del capital». En aquel momento, estimó que el 95 % de las propiedades de la empresa se encontraban en «zonas privilegiadas», como zonas comerciales de lujo en las principales ciudades. Arnau añadió en la misma entrevista: “Tenemos una enorme cantidad de dividendos que debemos reinvertir y, por lo tanto, hemos alcanzado un volumen que nunca imaginamos”.
Estos dividendos no dejan de crecer. Ortega recibirá un dividendo récord de 3.800 millones de dólares de Inditex en dos pagos, en mayo y noviembre. Ya está muy ocupado gastándolo. En febrero, la gestora de activos australiana Macquarie anunció un acuerdo de 8.000 millones de dólares para adquirir Qube Holdings, proveedor de logística de importación y exportación que cotiza en bolsa, en asociación con Pontegadea y un fondo de pensiones australiano.
No está claro cuánto de ese dinero pagará Ortega, pero probablemente encontrará más maneras de gastar su nueva fortuna antes de la fecha límite para la declaración de impuestos de Año Nuevo.