De vendedor de zapatos a construir una fortuna de 5.500 millones de dólares en edificios de apartamentos viejos

Faltan dos horas para la inauguración de la nueva y reluciente sede de su firma Morgan Properties en Conshohocken, Pensilvania, y Mitchell Morgan todavía no ha despejado su antigua oficina. Caminando entre hileras de cubículos vacíos, el magnate inmobiliario de 70 años se sienta en una mesa redonda junto a un escritorio abarrotado de premios y montones de papeles.

Saca un documento desgastado de 1985, una oferta de bonos para su primer acuerdo de compra de tres edificios de apartamentos, incluido uno visible desde la ventana de su oficina que pronto quedará vacía en el suburbio de King of Prussia, en Filadelfia. “Acabo de encontrar esto, estaba limpiando mi oficina ayer”, dice, a pesar de que no hay evidencia de que haya empaquetado nada. “Pedí prestados 55 millones de dólares y me puse en marcha. Era dueño de 1.400 unidades, tres complejos de apartamentos. Este es uno de ellos“.

En la actualidad, Morgan Properties cuenta con más de 95.000 unidades en 19 estados. Aproximadamente la mitad de ellas son de propiedad mayoritaria de la empresa, y el resto está repartido entre inversores externos. Aún así, es suficiente para que Morgan Properties se sitúe como el tercer mayor propietario de apartamentos del país (detrás de Greystar, propiedad del también multimillonario Bob Faith , y de Mid-America Apartment Communities, que cotiza en bolsa) y para que Morgan aterrice por primera vez en la lista Forbes 400 de los estadounidenses más ricos de 2024 , en el puesto 240, con una fortuna de 5.500 millones de dólares.

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El éxito de la empresa también ha elevado su perfil: se unió al grupo que respaldó la compra de los Washington Commanders de la NFL por 6 mil millones de dólares por parte de Josh Harris el año pasado y se está haciendo un nombre en la escena filantrópica de Filadelfia, como un importante donante de la Universidad de Temple y el Hospital de Niños de Pensilvania.

Morgan ha logrado su éxito invirtiendo en edificios de apartamentos antiguos en ciudades de tamaño medio y renovándolos rápidamente para aumentar los alquileres. Mientras que muchos inversores han invertido en las metrópolis de rápido crecimiento del Sun Belt, Morgan ha tomado el camino opuesto, adquiriendo carteras en lugares menos de moda como Reading, Pensilvania (el lugar de nacimiento de una tal Taylor Swift ) y Rochester, Nueva York, donde su empresa es el mayor propietario después de comprar más de 18.000 unidades por 1.900 millones de dólares en 2019. A medida que el auge posterior al Covid disminuyó en ciudades como Atlanta y Nashville, los alquileres que aumentan más rápido del país ahora se encuentran en lugares como Indianápolis, Columbus y Fayetteville, todos lugares donde Morgan Properties tiene presencia.

“Estamos comprando en mercados en los que la gente no quiere comprar, y Wall Street no tiene por qué decirnos lo que tenemos que hacer porque no nos importa lo que diga Wall Street”, afirma sobre su empresa privada. “Compramos una gran cartera en Indiana, compramos una gran cartera en Ohio. Somos el mayor propietario en Rochester, Nueva York, el mercado es fantástico. Hay gente en todas partes”.

Morgan invierte principalmente en lo que se conoce como apartamentos de “clase B”, propiedades antiguas que apuntan a inquilinos con ingresos más bajos que los que se sienten atraídos por los edificios de lujo. (Un complejo que posee en Elmwood Park, Nueva Jersey, data de 1950). Si bien es posible que no sean tan valiosos como los apartamentos de primera línea de nueva construcción, las propiedades de Morgan tienden a proporcionar un flujo de efectivo más estable y sufren menos oscilaciones durante las recesiones cuando los inquilinos que no pueden pagar los edificios más caros optan por bajar de categoría.

“Las carteras de clase B bien gestionadas y bien capitalizadas pueden tener un buen rendimiento”, afirma Michael Gorman, analista inmobiliario de la firma de servicios financieros BTIG. “También suelen ser más apreciadas por los inversores cuando existe el riesgo de una desaceleración económica”.

Lo que no hace es invertir en nuevas construcciones o edificios destinados a clientes de alto nivel. “Estamos construyendo viviendas para trabajadores”, dice. “Nuestros alquileres están entre 1.500 y 1.800 dólares al mes, no entre 1.800 y 4.000 dólares. Y soy muy optimista con respecto al producto que tenemos y lo que hacemos, que es tratar de ofrecer el mejor producto al mejor precio para que la gente se sienta bien con el lugar donde vive”.

No todo el mundo está de acuerdo. Morgan Properties ha enfrentado demandas de inquilinos en Pensilvania y Maryland, que alegan que rechazó solicitudes de alojamiento para inquilinos discapacitados y permitió una plaga de chinches, respectivamente. Morgan resolvió ambos casos y la empresa afirma que tiene un equipo de atención al cliente dedicado a responder a las quejas de los inquilinos. “Tenemos que asegurarnos de que nos comunicamos bien. No es una dinámica fácil en absoluto, pero tenemos una buena reputación”, dice el hijo de Morgan, Jason, de 34 años, que se desempeña como copresidente de la empresa junto con su hermano Jonathan, de 39. “Estamos comprando propiedades antiguas, pero las vamos a arreglar lo mejor que podamos”.

A diferencia de las grandes empresas que cotizan en bolsa o de los inversores institucionales con miles de millones de dólares para gastar, Morgan Properties tiene un toque familiar que puede ser una ventaja cuando se trabaja en estos mercados más pequeños, especialmente cuando realiza grandes adquisiciones que de repente lo convierten en el mayor propietario local.

“Aportan la combinación perfecta entre una operación familiar y un mayor alcance institucional”, afirma Alex Amorese, corredor de CBRE en Rochester, Nueva York. “Aportan los recursos y el capital de una gran empresa, pero también comprenden los matices de un mercado [más pequeño]. Es lo mejor de ambos mundos”.

Morgan atribuye su éxito a un enfoque frugal que perfeccionó al pagar sus estudios universitarios en la Universidad de Temple mientras trabajaba en la zapatería de su padre, y luego al asistir a clases de derecho por la noche mientras trabajaba como contable. La deuda es relativamente baja en toda la cartera de su empresa (alrededor del 66% en comparación con el promedio de la industria del 80%) y en gran parte está bloqueada en préstamos a tasa fija del 3,9%, aproximadamente la mitad de la tasa vigente en la actualidad. Su decisión de incorporar socios que aportan la mayor parte de la inversión inicial también protege su desventaja (cuando recuperan su dinero inicial, la propiedad generalmente se divide al 50%).

“Nunca aposté por el rancho, porque mi padre lo hizo”, dice, recordando las dificultades iniciales de su familia y el roce de su padre con la bancarrota. “Compro [apartamentos] ya existentes, mi vida es aburrida. Vamos a seguir con nuestro aburrido negocio de tejido. Si quieres tener algo más interesante en la vida, búscate un pasatiempo”.

Su historia familiar

Morgan, el menor de tres hermanos, nació en una casa adosada en Filadelfia y se mudó a los suburbios cuando su padre, un veterano de la Segunda Guerra Mundial que había abierto varias zapaterías, ganó suficiente dinero para comprar una casa en 1959. Cuatro años después, su padre se declaró en quiebra por primera vez. Volvió a suceder cuando Morgan estaba en 11º grado, lo que obligó a la familia a vender la casa y dejó a su padre con una sola tienda.

En la Universidad de Temple, Morgan iba a clase por la mañana y vendía zapatos por las tardes y las noches para pagar la matrícula, y se graduó en 1976. Fue a la facultad de derecho y buscó un trabajo en contabilidad para ayudar a pagar sus estudios: “Siempre sentí curiosidad por los números, los negocios y las matemáticas”, dice, pero nadie buscaba trabajo. Finalmente le rogó al antiguo contable de su padre que le diera un trabajo, y este lo contrató por el salario mínimo, 1,65 dólares la hora en ese momento.

Después de la facultad de derecho, consiguió un trabajo en la firma de contabilidad Laventhol & Horwath. Eso le permitió estar presente en el momento en que los socios cerraban acuerdos para los clientes y le abrió los ojos al negocio inmobiliario. “No quería vender zapatos, no quería ser contable en el departamento fiscal, no quería ser abogado”, dice. “Así que empecé a trabajar para un cliente de Laventhol que se dedicaba al negocio de los apartamentos”.

Así fue como entró en el mercado inmobiliario, cobrando entre el 0,5% y el 1% del capital de los proyectos en los que trabajaba como contable para la empresa Construction Consultants. En 1985, su jefe estaba buscando compradores para tres edificios de apartamentos en los suburbios de Filadelfia. “Tenía una oferta de 40 o 45 millones de dólares y le dije: ‘Puedo pagar más’”, recuerda Morgan. “Me respondió: ‘No tienes dinero’”.

Morgan aprovechó una ley federal que expiró a fines de 1985, que le otorgaba financiamiento exento de impuestos con tasas más bajas siempre que gastara el 15% del precio de compra en renovaciones en un plazo de dos años. Terminó comprando los tres complejos con un socio, Richard Haydinger, un colega de la firma, por 60 millones de dólares, pagando 55 millones con los bonos exentos de impuestos y recibiendo 15 millones de dólares en financiamiento del vendedor para financiar el resto de la compra y 10 millones de dólares en renovaciones.

Eso llevó a Morgan y Haydinger a crear First Montgomery Properties para comprar apartamentos junto con inversores adinerados, entre ellos Bruce y Robert Toll , fundadores de la constructora de viviendas de lujo Toll Brothers , a quienes conocieron a principios de los años 90. “Hicimos acuerdos puntuales con personas con un alto patrimonio y ellos ponían el 90% del dinero y nosotros el 10%”, dice. Y una vez más, una vez que recibieran el dinero, las dos partes serían dueñas cada una del 50% del activo.

En 1996, Morgan compró la participación de su socio por 10 millones de dólares y rebautizó la empresa como Morgan Properties. Siguió con la misma estrategia y compró propiedades con Berwind Property Group (que luego pasó a llamarse Equus Capital Partners) y una filial de General Motors. Su mayor operación se produjo en 2007, cuando unió fuerzas con el gigante de los seguros AIG para comprar 17.000 unidades de las Kushner Companies de la familia Kushner por 1.900 millones de dólares.

El momento, justo antes de la Gran Recesión, no fue el mejor. “Apostamos fuerte por la cartera de Kushner un mes antes de que Bear Stearns se hundiera. Pagamos de más y el mundo se derrumbó”, afirma. “La buena noticia es que yo estaba en un multifamiliar. La gente necesitaba lugares donde vivir”.

Aun así, Morgan contaba con AIG para financiar las renovaciones, pero su socio estaba al borde del colapso y necesitó un rescate federal de 182 mil millones de dólares tan solo un año después. Casi al mismo tiempo, los otros socios de Morgan también estaban en apuros, ya que General Motors se declaró en quiebra y el fundador de Berwind murió.

Entre 2009 y 2010, sus tres socios más importantes (AIG, Berwind y General Motors) acudieron a él, por separado, con ofertas similares: comprarnos la parte. El enfoque de Morgan de poner un capital mínimo y asumir poca deuda dio resultado, y compró la parte de cada uno de sus tres socios por un total de 1.700 millones de dólares, asumiendo 1.500 millones de dólares en deuda y poniendo 215 millones de dólares de su propio efectivo para convertirse en el único propietario de 22.000 unidades. (Tuvo que pedir una hipoteca de 25 millones de dólares sobre sus cuatro casas para cerrar el trato, algo que a su esposa, Hilarie, no le entusiasmó: “Ese fue el trato más difícil que tuve que hacer, convencerla de que firmara”, dice, riendo.

Morgan estaba ahora en solitario y había gastado hasta el último centavo. “Fue una gran apuesta. Siempre les digo a mis hijos que no se preocupen por las ganancias, sino por las pérdidas”, afirma. Sin socios y sin efectivo para gastar, Morgan pensó en sacar la empresa a bolsa para recaudar fondos. Contrató bancos y presentó una solicitud ante la Comisión de Bolsa y Valores. Entonces su hijo Jonathan, que acababa de incorporarse a la empresa familiar después de una temporada en la división inmobiliaria del gigante de capital privado Apollo, lo convenció de lo contrario.

“Me senté con mi padre y le dije: ‘Tenemos la oportunidad de ser inconformistas, de no ser como los REIT. Ser inconformistas y hacer lo que mejor hacemos, viviendas para trabajadores en zonas suburbanas, atraer capital de terceros y empresas conjuntas institucionales’”, dice Jonathan Morgan. “Terminó siendo lo mejor que nunca hicimos, no salir a bolsa”.

Morgan canceló la oferta pública inicial y mantuvo la empresa privada, redoblando la apuesta por la estrategia que le había funcionado durante décadas: comprar carteras con socios, renovar rápidamente las unidades y luego aumentar su participación una vez que la inversión dio sus frutos. Jonathan la amplió aún más al fundar la unidad de riesgo compartido de la empresa, Morgan Properties JV.

Su hijo menor, Jason, se incorporó en 2017, después de trabajar en la gestora de activos Sculptor Capital Management. Ese mismo año, lanzó Morgan Properties Special Situations y encabezó la iniciativa de la empresa en materia de inversiones en deuda, crédito y recapitalizaciones. Morgan Properties es ahora uno de los mayores propietarios de carteras de deuda emitidas por Freddie Mac, y ha invertido casi 2.000 millones de dólares en los últimos cinco años. “Cuanto más complicado, mejor”, añade Jason.

En la actualidad, Jason es copresidente junto con su hermano Jonathan y dirigen Morgan Properties Special Situations y Morgan Properties JV, respectivamente. Su hermana Brittany forma parte del directorio y de varios comités de inversión. “Tengo esta regla de que todos tienen que trabajar para alguien que no sea el negocio familiar durante cuatro años”, dice Morgan.

En cuanto a las 22.000 unidades que compró a sus socios después de la crisis financiera, Morgan cree que ahora valen cerca de 2.000 millones de dólares, un rendimiento de casi diez veces. Y con un exceso de oferta de nuevos apartamentos de lujo que se cierne sobre los mercados del sudeste y hace bajar los alquileres, las propiedades de Morgan se han vuelto aún más atractivas para los inversores.

“La clase B ha tenido un buen desempeño y parte de la razón es la oferta nueva, históricamente alta”, dice Michael Lewis, analista de Truist. Haendel St. Juste de Mizuho Securities agrega: “Hay un nicho que claramente tiene sentido. Es más estable y brinda un servicio a personas que tal vez no tengan los medios para alquilar departamentos de primer nivel”.

Ahora que tiene mucho dinero en efectivo, está gastando aún más: en 2021 compró apartamentos por valor de 2.500 millones de dólares y otros 600 millones en 2022 en el Medio Oeste, Texas y las Carolinas, mientras vende propiedades por valor de 1.200 millones de dólares a compradores como Bridge Investment Group, que cotiza en bolsa. Este año, compró casi 3.500 unidades en Pensilvania. Mientras tanto, Morgan Properties gasta aproximadamente 300 millones de dólares al año en renovaciones y produce hasta 10.000 cocinas nuevas al año en toda su cartera. “Nuestra empresa puede hacer la mejor cocina, todos los electrodomésticos nuevos, todo por un poco menos de 10.000 dólares”, dice Morgan. “Eso es lo que hacemos, estamos en el negocio del valor añadido”.

Aunque sigue optando por las propiedades que necesita reformas, hace poco se dio un capricho con la sede de su propia empresa, gastando 75 millones de dólares en comprar y reconstruir tres edificios de oficinas en el suburbio de Conshohocken, en Filadelfia, repletos de comodidades, como un gimnasio de última generación y un simulador de golf. ( El nuevo parque de oficinas de su empresa también es el propietario de Fanatics, otra empresa multimillonaria fundada por un nativo de Filadelfia, Michael Rubin, con un valor de 10.600 millones de dólares).

Justo antes de dejar su antigua oficina para subirse a su Mercedes negro y conducir hasta la ceremonia inaugural de las nuevas instalaciones de la empresa, Morgan hace una pausa un momento para reflexionar.

“No quería ser ese hombre de 70 años que pensaba que los precios nunca subirían más de lo que ya están, porque me ganaba la vida comprándoles a esos hombres de 70 años. Y ahora soy ese hombre de 70 años y siempre veo el vaso medio lleno”, dice. “Realmente creo que todavía hay oportunidades. En algún momento, vamos a estar en todos los estados”.

Nota publicada en Forbes US.