Con villas de más de 200 millones de dólares y apartamentos que se venden a un precio récord de 12.900 dólares por pie cuadrado, este complejo de lujo artificial con vistas al Mediterráneo es el hogar de varios multimillonarios, pilotos de carreras profesionales y otros inversores ultrarricos que disfrutan de vivir sin pagar impuestos.
Una mañana de junio, durante el fin de semana del Gran Premio de Fórmula 1, miles de aficionados y turistas inundaron Mónaco, el principado de postal situado en la Riviera Francesa. A lo largo del circuito de dos millas, justo después de la curva 8, los visitantes paseaban por Mareterra, su barrio más nuevo, un complejo de lujo de 6 hectáreas construido directamente a orillas del mar Mediterráneo.
Incluso al pasear por las plazas frente al mar de Mareterra, bajo el voladizo Le Renzo —una torre residencial de 17 pisos diseñada por el arquitecto italiano Renzo Piano, ganador del premio Pritzker, para que parezca una embarcación fragmentada emergiendo de un astillero— se puede apreciar claramente la vista de los superyates amarrados frente a la costa mediterránea y los ventanales que van del suelo al techo de los apartamentos de gran altura que se encuentran encima.
“Hay yates por valor de mil millones de dólares en la bahía, como mínimo”, dice Bernard D’Alessandri, secretario general del cercano Club Náutico de Mónaco, mientras mira desde un balcón. “Y otros mil millones aquí en el puerto”.
Pero el dinero gastado en esos superyates palidece en comparación con lo que los compradores han desembolsado por las viviendas en Mareterra. Los 130 apartamentos y villas se vendieron por completo antes de que el barrio, cuya construcción duró 11 años y costó unos 2.300 millones de dólares, estuviera terminado en diciembre de 2024.
El proyecto fue ideado por el príncipe Alberto II, jefe de Estado de Mónaco, y Patrice Pastor, un multimillonario inmobiliario local y principal inversor de Mareterra. Desde el principio, se concibió como un club ultraexclusivo, incluso dentro del selecto mundo monegasco: Pastor y Guy Thomas Levy-Soussan, director general del proyecto, entrevistaron y aprobaron personalmente a cada uno de los compradores originales. Los posibles compradores no podían delegar estas conversaciones a sus asistentes: «Nos negamos a hablar con intermediarios», declaró Levy-Soussan a la revista Robb Report en 2023. «Si no puede dedicar una hora a que le presentemos el proyecto, no nos interesa que viva en este edificio». (Tanto Levy-Soussan como Pastor declinaron hacer declaraciones a Forbes para este artículo).
Ahora, algunas de esas viviendas originales ya están saliendo al mercado a precios desorbitados, menos de dos años después de su finalización. Debido al secretismo del proyecto, no existen datos fiables sobre el número de reventas ni siquiera sobre el precio medio. Sin embargo, según agentes inmobiliarios locales, algunos apartamentos se ofrecen a 12.900 dólares por pie cuadrado, un 33% más que lo que pagaron algunos compradores originales. (Mientras tanto, los alquileres mensuales superan los 130.000 dólares). Un apartamento de 522 metros cuadrados en Le Renzo se encuentra actualmente en el mercado por 73 millones de dólares, un precio equivalente a unos 12.990 dólares por pie cuadrado, el doble de caro que incluso las zonas más exclusivas de Dubái. «Hemos tenido una oleada de clientes de Dubái», afirma Silvio Piras, socio director de la agencia inmobiliaria Piras Real Estate. «La gente busca viviendas nuevas, amplias y modernas».
Mientras tanto, se espera que las villas —incluida una propiedad de seis habitaciones y 3.800 metros cuadrados con comodidades como sala de cata de vinos, piscinas interiores y exteriores, spa, sauna, sala de masajes y cine privado— alcancen precios récord. «Estas villas son tan grandes que hablamos de precios de partida superiores a los 200 millones de euros [230 millones de dólares]», para aquellas sin vistas al mar, afirma Florian Valeri, fundador de la agencia inmobiliaria Barnes Valeri Agency. Para las siete villas frente al mar —las únicas construidas directamente en la costa de Mónaco— los precios podrían superar los 290 millones de dólares, añade. Otro agente inmobiliario predice que se venderán por unos 350 millones de dólares.
Algunos compradores adinerados están esperando hasta poder adquirir una de esas villas frente al mar, sin importar el precio. «Tengo un cliente que preguntó por las villas en Mareterra, y hasta ahora solo hay dos en la segunda fila», dice la agente inmobiliaria Sufia Kiekbaeva de Magrey & Sons Monaco, quien añade que tiene conocimiento de al menos dos villas y siete apartamentos actualmente en venta en el barrio. «Sigue preguntándome si puedo encontrar algo en primera línea de playa».
A pesar de todo el secretismo, una venta de alto perfil en Mareterra ya ha batido todos los récords inmobiliarios anteriores en todo el mundo. En abril, Bloomberg reveló que el multimillonario ucraniano Rinat Akhmetov había comprado un apartamento de 21 habitaciones y cinco pisos en la cima de Le Renzo por unos 550 millones de dólares en 2021, rompiendo el récord de la venta de vivienda más cara. El récord anterior lo estableció el ex multimillonario Pan Sutong , quien gastó 319 millones de dólares en una casa de tres pisos con vista al campo de golf Deep Water Bay en Hong Kong en 2017. También es más del doble de los 240 millones de dólares que el multimillonario CEO de Citadel, Ken Griffin, pagó en 2019 por su ático en Manhattan, que sigue siendo la casa más cara jamás vendida en Estados Unidos. Akhmetov pagó alrededor de 20.370 dólares por pie cuadrado, aproximadamente el doble de los 10.420 dólares por pie cuadrado que pagó Griffin y más del triple del precio medio de una vivienda en Mónaco, que es de 6.200 dólares por pie cuadrado; una cifra que casi duplica la de la siguiente ciudad más cara del mundo, Hong Kong.
Mónaco ha atraído durante mucho tiempo a los más ricos y famosos del mundo, incluyendo a Winston Churchill, Ringo Starr, Lewis Hamilton y, por supuesto, a la princesa monegasca Grace Kelly, la estrella de Hollywood, gracias a sus costas mediterráneas y su código tributario extremadamente favorable. Más pequeño en tamaño y población que Hoboken, Nueva Jersey, Mónaco alberga actualmente al menos a 29 multimillonarios con una fortuna colectiva de 167 mil millones de dólares, y otros cinco miembros del club de los tres comas son inversores en Mareterra o poseen segundas residencias en el principado. Entre los vecinos de Akhmetov en Mareterra se encuentran el multimillonario británico de la industria química James Ratcliffe y los rivales de la Fórmula 1 Max Verstappen y Charles Leclerc , quienes viven en lados opuestos de Le Renzo.
Los multimillonarios representan aproximadamente el 0,07 % de los 38.857 habitantes de Mónaco, lo que lo convierte en el país —y la ciudad— con la mayor proporción de multimillonarios per cápita del mundo: uno por cada 1.340 personas, superando a sus competidores más cercanos, la estación de esquí suiza de Gstaad y las Islas Caimán en el Caribe. Y su popularidad está en aumento: durante el último año, el fundador de Checkout.com, Guillaume Pousaz, y los promotores inmobiliarios británicos multimillonarios Richard e Ian Livingstone se mudaron a esta pequeña ciudad-estado. Es probable que esta cifra aumente, añade Piras, quien afirma que está observando una mayor demanda por parte de clientes incluidos en la lista Forbes de los multimillonarios del mundo para Mareterra.
Otra gran razón por la que ha sido durante mucho tiempo un destino predilecto para los ricos y famosos: es un paraíso fiscal de renombre. Los residentes no pagan impuestos sobre la renta, la herencia, la propiedad ni las ganancias de capital (a menos que sean ciudadanos franceses). Para obtener la residencia, los recién llegados deben alquilar o comprar una vivienda —o administrar una empresa propietaria de bienes inmuebles locales— y depositar 500.000 euros (unos 580.000 dólares) en una cuenta bancaria local. Además, es uno de los países más seguros del mundo, con un agente de policía por cada 70 habitantes.
«Mareterra llegó en el momento perfecto, ya que los inversores internacionales buscan estabilidad, seguridad y valor a largo plazo», afirma Ludmilla Raconnat Le Goff, delegada del gobierno monegasco para la promoción del turismo, encargada de potenciar el atractivo del país para los extranjeros. Tras señalar la llegada de nuevos residentes procedentes de Mareterra y la reciente inestabilidad en Oriente Medio, añade: «Mónaco no es solo para quienes vienen a disfrutar de una vida de lujo en el casino. También es para quienes desean vivir una vida tranquila y discreta en un lugar seguro».
Es lo suficientemente seguro como para que incluso los multimillonarios utilicen el transporte público: “Cogí el autobús y vi a Sir Philip Green en él”, recuerda Russell Crump, un agente de yates, refiriéndose al multimillonario británico del sector minorista cuya esposa e hijos viven en Mónaco.
Hijo de Grace Kelly y el príncipe Rainiero III, el príncipe Alberto II elaboró planes para expandir Mónaco poco después de convertirse en jefe de Estado soberano del principado en 2005. Su padre había impulsado la última expansión de este tipo en la década de 1970, cuando encargó la construcción del barrio de Fontvieille en terrenos ganados al mar. A diferencia de su padre, la visión del príncipe Alberto era construir este nuevo barrio como un distrito ecológico integrado en el Mediterráneo.
Pero el príncipe tuvo que abandonar la idea en 2009 tras la crisis financiera mundial y la oposición generada por las preocupaciones medioambientales. Lo intentó de nuevo en 2013, esta vez eligiendo el nombre Mareterra —una combinación de las palabras latinas para mar y tierra— para simbolizar la unión de ambos. Su plan extendería el territorio del pequeño principado un 3%, hasta alcanzar 0,8 millas cuadradas, lo que supondría añadir unas 15 acres. (Como porcentaje de aumento, esto equivale a añadir casi todo el estado de Oregón —o aproximadamente dos veces el tamaño de Misisipi— a los Estados Unidos continentales).
También resultaría enormemente costoso. Ahí es donde entraron en juego los inversores privados, que cubrirían los costes del proyecto y, además, aportarían importantes ingresos fiscales al gobierno. En 2015, el gobierno firmó un acuerdo de concesión con SAM L’Anse du Portier, una empresa inmobiliaria de reciente creación, para construir Mareterra mediante inversión privada y la división de obras públicas de Bouygues, un gigante de la ingeniería francesa controlado por los hermanos multimillonarios Martin y Oliver Bouygues . Los Bouygues poseían el 10% de la empresa, mientras que el 90% restante pertenecía a SCA Anse du Portier, la sociedad de inversión respaldada por inversores privados.
Según los términos del acuerdo, el proyecto sería financiado íntegramente por esos inversores, quienes además se quedarían con todas las ganancias, excepto los impuestos sobre la venta de bienes inmuebles y un pago único de 460 millones de dólares al estado. A diferencia de muchos otros proyectos inmobiliarios, que incluyen unidades reservadas para ciudadanos monegascos, todas las casas y apartamentos de Mareterra podrían venderse en el mercado libre.
Un pequeño grupo de familias locales y acaudalados financieros internacionales aportaron el capital. El principal inversor fue Patrice Pastor, descendiente de la dinastía inmobiliaria local Pastor, cuyos orígenes se remontan a 1880, cuando su bisabuelo Jean-Baptiste se trasladó a Mónaco desde el norte de Italia. Jean-Baptiste fundó una exitosa constructora, conocida por edificar muchos de los rascacielos de Mónaco, así como el distrito costero de Larvotto. Se dice que la extensa familia, ahora dividida en varias ramas, posee alrededor del 15% del total de viviendas residenciales de Mónaco. Además de su participación del 26% en Mareterra, Patrice posee decenas de propiedades en Mónaco, Londres y la exclusiva localidad de Carmel-by-the-Sea en California, todo ello parte de una fortuna estimada en 5.000 millones de dólares.
Otra familia prestigiosa que invirtió son los Casiraghi, con una participación del 10,5%. Esta familia ha estado presente en Mónaco desde la década de 1980, cuando el empresario y figura de la alta sociedad italiana Stefano Casiraghi se casó con la princesa Carolina, hermana mayor del príncipe Alberto. Otros promotores inmobiliarios, como Jean-Baptiste, primo de Patrice Pastor, el fallecido Gerard Brianti (fallecido en 2017) y la familia López de la Osa, además del magnate kazajo Bulat Utemuratov y los hermanos multimillonarios suizos Giammaria y Mario Germano Giuliani , también tenían participaciones de entre el 5% y el 10%.
El primer paso en la construcción de Mareterra fue la protección y reubicación de especies marinas. En 2017, los trabajadores comenzaron a dragar los sedimentos contaminados del lecho marino. Posteriormente, los promotores construyeron 18 enormes bloques de hormigón, conocidos como cajones —cada uno de aproximadamente 26 metros de altura y 11 000 toneladas de peso— en Marsella, y luego los remolcaron a través del Mediterráneo hasta Mónaco, donde los instalaron sobre un terraplén submarino para formar un muro de contención alrededor de lo que se convertiría en las 6 hectáreas de terreno nuevo. Las obras de los edificios de apartamentos, villas, plazas y jardines comenzaron en 2020 y finalizaron en diciembre de 2024, unos seis meses antes de lo previsto.
La mayoría de los compradores están encantados. O bien les gusta tanto que no piensan vender, o buscan obtener una ganancia sustancial ante el vertiginoso aumento de los precios y la demanda. «Si duplicaran el tamaño de Mareterra, aun así se habría vendido todo», afirma Irene Luke, socia codirectora de la oficina de la inmobiliaria Savills en Mónaco.
Los inversores podrían estar aún más satisfechos. El proyecto generó más de 6.600 millones de dólares en ventas totales de propiedades, más que suficiente para recuperar los costos de construcción, un bono de 1.200 millones de dólares y más de 1.800 millones de dólares en impuestos y pagos de concesiones al gobierno de Mónaco. Según documentos financieros no publicados anteriormente y presentados en Luxemburgo por uno de los inversores, la empresa promotora de Mareterra registró un beneficio neto de 3.000 millones de dólares al 30 de junio de 2025 —seis meses después de la entrega del proyecto—, que se distribuyó entre los inversores como dividendos.
«Cuando se ofrece algo realmente excepcional, el mercado responde en consecuencia», declaró Utemuratov a Forbes . «Más allá del resultado financiero, existe una satisfacción real por haber apoyado un proyecto que se ha convertido en un referente para Mónaco y la región».
Este entorno también ha reforzado el atractivo de Mónaco para la clase más adinerada, especialmente ahora que uno de sus principales rivales, Dubái, se ha visto involucrado en la guerra con Irán.
“En Dubái no se pagan impuestos, es fácil obtener la residencia y se puede abrir una cuenta bancaria en tres horas, mientras que aquí puede tardar un mes”, afirma Marilyn Schellino, directora de ventas de la agencia inmobiliaria Miells Christie’s. “Pero aquí hay estabilidad. Nunca tendremos a Irán al otro lado del mar”.